Erhvervsrealkredit: lånegrænser, bidrag og regneeksempel for virksomhedens ejendom

Køber virksomheden sin egen kontor-, butiks-, lager- eller værkstedsejendom, kan op til 60 % af ejendommens værdi normalt finansieres med erhvervsrealkredit. Resten skal dækkes af et banklån og egenkapital. Realkreditten er som regel den billigste del, fordi den er sikret med pant i ejendommen og finansieres med obligationer, men bidragssatsen for erhverv er højere end for private boliger, og institutterne bestemmer selv, om de vil udnytte lovens maksimale grænser. I eksemplet nedenfor kræver en ejendom til 5 mio. kr. 1 mio. kr. i egenkapital, og den samlede månedlige ydelse bliver ca. 32.500 kr.

Guiden hører under overblikket over erhvervslån, renter og betingelser. Satser og renter er illustrative.

Lånegrænser for erhvervsejendomme

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fastsætter, hvor stor en del af ejendommens værdi der højst må lånes. Finans Danmark gengiver grænserne således (tjek altid den aktuelle oversigt):

For erhvervsejendomme er der principielt mulighed for afdragsfrihed uden de tidsbegrænsninger, der gælder for ejerboliger. Men institutterne kræver typisk afdrag på erhvervslån, og afdragsfrihed koster ofte et højere bidrag.

Har ejendommen blandet anvendelse, fx butik i stueetagen og lejligheder ovenpå, vurderes de enkelte dele efter deres kategori.

Hvad realkreditlånet koster

Prisen på et erhvervsrealkreditlån består af:

• Obligationsrenten: Renten på de obligationer, der finansierer lånet. Ved fast rente kan obligationerne sælges til en kurs under 100, så hovedstolen bliver større end det kontante provenu.
• Bidragssats: En løbende procentsats af restgælden, som instituttet tager for risiko og administration. For erhverv fastsættes bidraget ofte individuelt efter ejendomstype, belåning og kundens økonomi.
• Engangsomkostninger: Lånesagsgebyr, kurtage og kursfradrag, vurdering, tinglysningsafgift.

Tinglysningsafgiften for pant i fast ejendom er 1.825 kr. plus 1,25 % af pantets hovedstol (sats fra 1. januar 2026, før 1,45 %). Beregn den med beregneren til tinglysningsafgift ved at sætte procenten til 1,25 og det faste beløb til 1.825.

Regneeksempel: ejendom til 5 mio. kr.

Illustrativt eksempel. En håndværksvirksomhed køber et værksted med kontor til 5.000.000 kr.

Engangsomkostninger:

1. Tinglysningsafgift på realkreditpantebrevet: 1.825 + 1,25 % × 3.000.000 = 1.825 + 37.500 = 39.325 kr.
2. Banken vil ofte have et ejerpantebrev med bagvedliggende pant for banklånet. Et ejerpantebrev på 1.000.000 kr. koster 1.825 + 12.500 = 14.325 kr.
3. Dertil lånesagsgebyrer, kursfradrag og eventuel ejendomsvurdering, som du får oplyst i tilbuddet.

Bemærk, at den fulde finansiering kræver 1.000.000 kr. i egenkapital plus omkostninger. Hvis egenkapitalen ikke er der, kan sælgerpantebrev, ejerlån eller EIFO-garanti være muligheder, men de koster også.

Egen ejendom eller leje?

Før du køber, så sammenlign med at leje:

• Egen ejendom: Faste ydelser, mulighed for værdistigning, men kapital bundet og risiko for værdifald. Afskrivninger på bygninger følger afskrivningsloven og afhænger af bygningstypen.
• Leje: Fleksibelt og kapitalen frigøres til drift, men huslejen kan reguleres efter erhvervslejeloven og lejekontrakten.
• Ejendomsselskab: Mange placerer ejendommen i et separat selskab, der lejer ud til driftsselskabet. Det kan beskytte ejendommen, hvis driften går dårligt, men kræver rådgivning om skat og kaution.

Tjekliste før køb af erhvervsejendom

• Kend ejendommens kategori (kontor, forretning, industri, blandet) og dermed lånegrænsen.
• Få realkreditinstituttets vurdering af ejendommen – den kan ligge under købsprisen, så realkreditlånet bliver mindre end forventet.
• Spørg om bidragssatsen for hver lånetype, og om bidraget kan ændres.
• Regn på både fast og variabel rente; se variabel eller fast rente.
• Medtag tinglysningsafgift, lånesagsgebyr, kursfradrag, advokat og ejendomsskat i budgettet.
• Undersøg tilstand, miljøforhold og lokalplan, før du skriver under på købet.
• Overvej, om banklånet til restfinansieringen bør være et serielån, så gælden ud over realkreditten falder hurtigt; se kassekredit eller erhvervslån og hvad der bestemmer renten.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg låne 80 % i realkredit til en erhvervsejendom?

Ikke til kontor-, forretnings-, industri- eller håndværksejendomme, hvor grænsen er 60 % (i visse tilfælde 70 % med supplerende sikkerhed). 80 % gælder bl.a. private udlejningsboliger. Resten må dækkes af banklån og egenkapital.

Er bidragssatsen den samme som for private boliger?

Nej. Bidragssatserne for erhverv fastsættes ofte individuelt og er typisk højere. Bed om bidragssatsen skriftligt og spørg, om den kan ændres i løbetiden.

Kan jeg få afdragsfrihed?

Lovgivningen giver mulighed for afdragsfrihed på erhvervsejendomme, men instituttet afgør, om det tilbydes. Afdragsfrihed betyder, at gælden ikke falder, og at der skal være en plan for, hvordan lånet nedbringes senere.

Hvad hvis ejendommen falder i værdi?

Lånet skal stadig betales fuldt ud. En lavere værdi begrænser, hvor meget du kan låne ved en senere omlægning eller et tillægslån, og banklån med pant i ejendommen kan få kovenanter om belåningsgrad, som du skal overholde. Læs også om kovenanter, tinglysningsafgift og pant og variabel eller fast rente.

Kilder

• Finans Danmark – oversigt over lånegrænser, løbetider og afdragsfrihed
• Finanstilsynet – tilsyn med realkreditinstitutter
• Skattestyrelsen – tinglysningsafgift
• Retsinformation – lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
• Tinglysning.dk – tinglysning af pant i fast ejendom